Kira Çarpanı Nedir?

Hangi kiralık mülkün daha iyi yatırım olduğunu belirlemeye çalışmak, özellikle gayrimenkule yeni yatırım yapmaya başlıyorsanız, inanılmaz derecede kafa karıştırıcı olabilir. Neyse ki, hangi gelir getiren mülkün diğerlerinden daha iyi olduğuna karar vermek için kullanabileceğiniz birkaç temel finansal ölçüm vardır.

Brüt kira çarpanı hem başlangıç hem de deneyimli gayrimenkul yatırımcılarının yatırım yapmak için en iyi kiralık mülkleri seçmek ve şu anda sahip oldukları mülkün gerçek zamanlı finansal performansını izlemek için kullandıkları bir hesaplamadır.

Brüt Kira Çarpanı Nedir?

Kira çarpanı, aynı pazardaki benzer mülklerin gayri safi yıllık kira gelirine göre potansiyel karlılığını hesaplamak için kullanılan kolay bir hesaplamadır.

Kira çarpanı formülü, piyasa kiraları bugün olduğu gibi hızla değiştiğinde de kullanmak için iyi bir finansal metriktir.

En basit anlatım ile konu mülkün fiyatının brüt kira gelirine oranıdır. Birçok gayrimenkul analisti hatalı bir şekilde, üst düzey geliri kullanarak, Brüt Kira Çarpanı ‘nın bir yatırımcının bir yatırım mülkünün sadece brüt kirayı girdi olarak kullanarak ne kadar süreyle ödeneceğini belirlemesine yardımcı olabileceğini belirtmiştir.

Kira çarpanı nasıl hesaplanır?

Kira çarpanını nasıl hesaplayacağımıza bakalım. 180 bin TL’ye satın aldığınız ve 750 TL’ye kiraya verdiğiniz bir dairenin aylık kira çarpanı 240 aydır. Ve yıllık kira çarpanı 20 yıla karşılık gelir.  Bu ne demek oluyor? Tüm bu hesaplamalardan çıkan sonuç para 240 ay sonra kendini amorti edebilir.

İdeal kira çarpanı ne olmalıdır?

Yabancı yatırımcılar gayrimenkul satın alırken neyi düşünür ve neyi baz alırlar? Öncelikle kira çarpanı hesaplamak için dolar bazlı tahvilleri baz alırlar. Örnek üzerinden devam edecek olursak;

dolar bazlı yıllık tahvilin getirisi %5 ise, kira çarpanı 100’ün 5’e bölünmesiyle elde edilen 20’dir. 20 yıl anlamına gelir.

Kira çarpanı normal koşullarda yükselme eğiliminde ilerler.

Brüt Kira Çarpanı’nın Avantajları ve Dezavantajları

Brüt kira çarpanını kullanırken dikkat edilmesi gereken birkaç artı ve eksi vardır.

Kira Çarpanının Avantajları

• Aynı pazardaki benzer özellikleri karşılaştırmak için peçete arkası hesaplaması.
• Kiralık mülk yatırımcılarının kiralık mülklere değer vermek için kullanabileceği hızlı formül.
• Hangi gayrimenkul yatırım seçeneklerinin en potansiyel fırsatı sunduğunu belirlemek için iyi bir tarama aracı.
• Brüt Kira Çarpanı, emlak fiyatı, metrekare başına fiyat veya birim başına fiyat yerine elde edilen kira gelirlerine odaklanır.

Hem satıcılar hem de alıcılar, kiralık mülklere değer vermek için brüt kira çarpanını kullanabilir. Örneğin, büyük kiracılara kiralanan tamamen güncellenmiş bir mülke sahip bir satıcının daha yüksek bir fiyatı ve daha düşük bir brüt kira çarpanı olabilir. İyi bir anlaşma arayan alıcılar, fiyat piyasanın veya brüt kira gelirinin altında olabileceğinden, daha düşük bir brüt kira çarpanı ile sahip mülk arayacaklardır.

Kira Çarpanının Dezavantajları

• Brüt kira çarpanı hesaplamasının en büyük dezavantajı, formülün işletme giderlerini hesaba katmamasıdır. Bu nedenle, önemli miktarda ertelenmiş bakım varsa, göründüğü kadar çekici bir yatırım olmayabilir.
• Brüt kira çarpanı ayrıca normal kiracı cirosu nedeniyle boş pozisyonlar veya kiraya normalden daha uzun süredir bakımsız bir mülk nedeniyle kaybedilen kira gelirini dikkate almaz.

Bazı yatırımcılar brüt kira gelirini mülk değeriyle karşılaştırdığında, bir mülk için ödeme yapma süresini ölçtüğünü düşünüyor.